Junges Baupaar in ländlichen Regionen

In ländlichen Regionen sind Immobilien fast immer erschwinglicher als in den Städten. Die Preise für Bauland und Bestandsimmobilien sind in den letzten Jahren vor allem in den urbanen Ballungszentren, aber auch in mittleren und kleinen Städten explodiert – sobald kein öffentlicher Nahverkehr einer Metropolregion mehr vorhanden ist, sind die Preise erschwinglicher. Außerdem können Bauherren auf dem Land mit günstigeren Baukosten rechnen. Trotzdem gestaltet sich eine Baufinanzierung in ländlichen Regionen oft schwieriger als in der Stadt. Gerade bei jungen Menschen ist die Tatsache, dass sie über wenig oder kein Eigenkapital verfügen, oft die größte Hürde auf dem Weg zum Eigenheim.

Unser Baupaar – Bauwunsch mit Mitte 20 und kein Eigenkapital

Unser fiktives Baupaar ist Mitte 20 und lebt in einer ländlichen Region. Sie kennen und lieben sich schon seit der Schulzeit. Inzwischen haben sie ihre Ausbildung absolviert und gute Jobs gefunden. Wie viele andere junge Menschen auf dem Land haben sie den Wunsch, frühzeitig eine eigene Immobilie zu erwerben. Konkret: Sie wollen bauen. Bei den ersten Gesprächen mit der Bank erfahren die beiden allerdings, dass es mit der Baufinanzierung Schwierigkeiten gibt. Zwar waren sie inzwischen in der Lage, eine kleinere Summe anzusparen – als ausreichendes Eigenkapital für die Finanzierung wird dieser Betrag durch die Bank jedoch nicht anerkannt. Bisher dachten sie, dass sie den Baukredit auch ohne Eigenkapital erhalten können, da sie ein gutes Einkommen und sichere Arbeitsplätze haben.

Stadt vs. Land – unterschiedliche Herausforderungen für Baupaare

Durch die hohe Nachfrage nach Immobilien in Städten müssen Immobilienkäufer mit hohen Preisen für den Hausbau oder eine Bestandsimmobilie kalkulieren. Dennoch wird sich der Wert der Immobilie voraussichtlich weiterhin sehr positiv entwickeln. Anders ist es in ländlichen Regionen, wo aufgrund der vergleichsweise geringen Nachfrage die Immobilienpreise stagnieren oder sinken können. Aus Sicht der Banken sind mit einer Baufinanzierung auf dem Land daher größere Risiken verbunden.

Die Höhe eines Immobiliendarlehens richtet sich nach dem sogenannten Beleihungswert eines Objektes. Dabei handelt es sich um den Wert, den die Bank bei einem Kreditausfall durch einen kurzfristigen Verkauf erzielen könnte. Berechnet wird er anhand der Baukosten, des aktuellen Kaufpreises, der voraussichtlichen Wertentwicklung der Immobilie sowie der regionalen Nachfrage nach vergleichbaren Objekten. Da ein schneller Weiterverkauf in ländlichen Regionen oft eher unwahrscheinlich ist, setzen die Banken für ihre Kreditvergabe eher niedrige Beleihungswerte an. Die Differenz zu den tatsächlichen Kosten für die Immobilie müssen ihre Kunden in Form von Eigenkapital erbringen.

Alternativen hierzu wurden unserem Paar von ihrer regionalen Bank nicht angeboten, so dass die Finanzierung für sie auf den ersten Blick nicht machbar scheint.

Ein weitere Vorteiler für Kunden in Städten ist, dass sie nicht auf eine oder wenige regionale Banken als Kreditgeber angewiesen sind, die als “Platzhirsche” über die Konditionen für das Baudarlehen, einmal abgesehen von den Marktgrenzen, völlig frei bestimmen können.

Wenig oder kein Eigenkapital – 5 Lösungsmöglichkeiten

Trotzdem hat unser Baupaar noch einige Möglichkeiten, seinen Wunsch nach einem Eigenheim kurzfristig in die Praxis umzusetzen. Um ihr Eigenkapital für den Hausbau zu erhöhen, stehen den beiden die folgenden Varianten zur Verfügung:

1. Unterstützung durch Verwandte

Optimal ist natürlich, wenn die Eltern oder Großeltern den Hausbau der Kinder durch ein Geldgeschenk unterstützen. Diese Summe fließt ins Eigenkapital und hilft dabei, ein angemessenes Baudarlehen zu erhalten.

2. Familiendarlehen

Auch ein Familiendarlehen kann für die Baufinanzierung eine große Hilfe sein. In diesem Fall wird das Geld nicht verschenkt, sondern in einem vorab vereinbarten Zeitraum zurückgezahlt. Die Modalitäten für die Rückzahlung werden vertraglich festgehalten.

3. Zusatzsicherheiten durch Immobilien in der Familie

Wenn innerhalb der Familie größtenteils lastenfreie Immobilien vorhanden sind, können diese als Zusatzsicherheiten dienen. Welches Familienmitglied der Eigentümer der Immobilie ist, spielt für die Anerkennung einer solchen Zusatzsicherheit keine Rolle. Die Immobilie wird mit einer Grundschuld auf den Namen der Bank besichert. Auf die Nutzung der Immobilie hat eine Grundschuld keinen Einfluss. Bei einem Kreditausfall ist die als Grundschuld eingetragene Summe jedoch – gegebenenfalls durch einen Immobilienverkauf – an die Bank zu zahlen. Durch diese zusätzliche Besicherung erhöht sich das Eigenkapital für die Finanzierung.

4. Nachrangdarlehen

Sogenannte Nachrangdarlehen vergeben einige Banken als Zusatzleistung zu einer Baufinanzierung. Sie können beispielsweise für die Begleichung der Nebenkosten für den Hausbau oder Immobilienkauf verwendet werden. Allerdings verursachen solche kleineren Darlehensbausteine in der Regel hohe Kosten. Da sie das Risiko der Bank vergrößern, werden darauf Zinssätze von 6 bis 7 Prozent erhoben.

5. Eigenleistungen

Wenn unser Baupaar handwerklich begabt ist, kann es sein Eigenkapital für den Hausbau auch durch Eigenleistungen erhöhen. Als Eigenleistungen am Bau gelten alle Arbeiten, die Bauherren selber übernehmen und damit Baukosten einsparen können. Auch Verwandte oder Freunde können solche Leistungen übernehmen, die mit dem Eigenkapital verrechnet werden. Allerdings muss für Eigenleistungen auch das entsprechende Know-how vorhanden sein.

Auch bei keinem oder nur geringem Eigenkapital für die Baufinanzierung kann außerdem eine Beratung durch einen unabhängigen Finanzexperten mit Immobilienerfahrung weiterhelfen. Ein solcher Berater gibt Tipps, wie sich die Eigenkapital-Problematik am besten lösen lässt. Außerdem hilft er dabei, für die Baufinanzierung die richtige Bank zu finden – in der Praxis ist auch unser Baupaar nicht nur auf die an ihrem Wohnort tätige Regionalbank angewiesen.